서울 용산의 한적한 주택가, 해방촌 깊숙한 골목에는 한때 ‘유령시장’이라 불리던 신흥시장이 있습니다. 폐업률이 80%를 넘으며 역사 속으로 사라질 뻔했던 이 시장이, 요즘은 서울에서 가장 주목받는 장소 중 하나로 떠오르고 있죠. 낡음 속의 새로움, 불편함 속의 진정성을 찾아 사람들이 몰려드는 신흥시장의 변화를 살펴봅니다.
해방 이후 태동한 시장의 흥망성쇠
해방촌이라는 이름 그대로, 이 동네는 해방 직후 정착한 서민들의 삶에서 비롯되었습니다. 신흥시장은 초기에는 보따리 장수가 모여 장사하는 작은 장터였지만, 1970~80년대에는 봉제 산업의 중심지로 번창했습니다.
그러나 1990년대 이후 경기 침체와 산업 구조 변화로 급격히 쇠퇴, 2016년에는 40여 개 점포 중 단 6곳만 남을 정도로 몰락했죠. 그때 모습은 말 그대로 ‘유령시장’이었습니다.
다시 살아난 계기: 도시재생과 ‘클라우드’
변화의 전환점은 2015년 도시재생 프로젝트였습니다. 서울시는 해방촌 일대를 도시 재생 활성화 지역으로 지정하고, 주민·전문가·지자체가 함께 힘을 모았습니다.
특히 주목할 건축 프로젝트가 있었는데, 바로 **‘클라우드(서울층)’**입니다. 낡은 슬레이트 지붕 대신 투명한 막을 덮어 비는 막고 빛과 바람은 통하게 만든 건데요. 멀리서 보면 구름처럼 보여서 ‘클라우드’라는 이름이 붙었죠. 덕분에 시장 내부는 밝고 쾌적해졌고, 이 건축물은 2024년 서울시 건축상 대상까지 수상했습니다.
좋은 건축이 단순한 외관 개선을 넘어, 상권 자체에 활력을 불어넣는 사례가 된 셈입니다.
뉴트로 트렌드와 젊은 상인들의 유입
낡은 건물 아래 들어선 건 이제는 트렌디한 카페와 개성 넘치는 식당입니다. 빈티지한 골목 분위기와 현대적 감각이 어우러져 마치 유럽의 작은 마켓을 걷는 듯한 느낌을 줍니다.
이 흐름 뒤에는 뉴트로 트렌드가 있었습니다. 4050 세대에게는 단순히 오래된 공간이지만, 2030 세대에게는 새롭고 신선한 경험의 무대가 된 것이죠.
또한 2016년, 임대인과 임차인이 임대료 6년 동결에 합의한 상생 협약이 중요한 역할을 했습니다. 덕분에 젊은 상인들이 안정적으로 정착할 수 있었고, 시장은 개성 있는 콘텐츠를 품게 되었습니다. 흔히 상권 변화가 젠트리피케이션으로 이어지는 경우가 많지만, 신흥시장은 이 악순환을 피한 성공적인 상생 모델로 평가됩니다.
글로벌 협업까지 이어지는 확장
신흥시장의 변화는 국내를 넘어 글로벌 무대로도 이어지고 있습니다. 최근에는 코카콜라와 협업 프로젝트가 진행되며 새로운 화제를 낳았죠. 전통 시장과 글로벌 브랜드가 함께 만들어내는 이색적인 협력은 시장의 위상을 한층 높여주었습니다.
또한 방문객 수도 꾸준히 늘고 있습니다. 2023년 5월 4만4천 명이던 방문객 수가 2025년 5월에는 5만8천 명으로 2년 만에 약 29% 증가했습니다.
앞으로의 과제: 젠트리피케이션 없는 지속 성장
신흥시장은 분명 도시재생과 상생의 모범사례입니다. 그러나 여전히 과제는 남아 있습니다. 가장 큰 문제는 앞으로도 임대료와 상권 생태계를 안정적으로 유지할 수 있을까 하는 점이죠.
단순히 건물 리모델링이나 상권 확장에 머무르지 않고, 개성 있는 콘텐츠와 임대인-임차인 간 신뢰 기반의 상생 협력이 계속 뒷받침되어야만 현재의 성공을 장기적인 구조로 이어갈 수 있을 것입니다.
한 줄평
혼자 먹으면 폐업, 함께 먹으면 핫플.
서울 해방촌 신흥시장은 ‘낡은 것의 재발견’과 ‘함께 사는 힘’이 얼마나 큰 변화를 만들 수 있는지를 보여준 대표적인 사례입니다. 앞으로도 이런 상생형 시장 부활 모델이 더 확산되길 기대해 봅니다.
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